Werden Baugemeinschaften jetzt zu Millionärsclubs?

Wir haben in Hamburg nicht erst seit gestern die Anforderung etwas gegen immer weiter steigende Mieten zu tun. Es ist für die Steuereinnahmen einer Stadt einträglich wenn viele Gutverdiener*innen in ihr leben. Es gibt für mein Verständnis gleichzeitig eine soziale und integrative Verantwortung gegenüber allen Menschen. Der soziale Mix, die Integration und Teilhabe aller Einwohner ist meine Vorstellung von Stadtentwicklung!

Eine Möglichkeit dazu ist es Baugemeinschaften zu fördern. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) schreibt Grundstücke für Baugemeinschaften zu 600€ je Grundstücksquadratmeter oder als Erbpacht aus, damit Baugemeinschaften frei und gefördert im Rahmen des Baugesetzbuchs (BauG) und der Hamburger Bauordnung (HBauO) bauen können. Das ist ein sehr gelungener und mittlerweile bewährter Ansatz bauwilligen Menschen mit mittlerem und geringerem Einkommen ein Angebot zum gemeinsamen Bauen zu machen. Die teilweise Entstehung der Idee der Baugemeinschaften aus den Hausbesetzungszeiten, die diesen Mangel an sozial verträglichem Wohnraum sehr einschneidend aufgezeigt haben, wird in diesem Artikel des dlf beschrieben.

Es gibt eine Kontaktbörse über die Baugemeinschaften Mitglieder suchen oder Einzelpersonen Baugemeinschaften finden können. Vielen ist der soziale und integrative Ansatz wichtig, ein guter Mix aus Jung und Alt und verschiedenen Charakteren ist ihnen wichtig. Dazu eine ökologische Bauweise, die nebenbeigesagt heute eigentlich Standard sein muss! Viele große Genossenschaften schaffen es wegen ihrer starken wirtschaftlichen Ausrichtung nicht, ihre Bauweisen bspw. hin zu ökologischen Holzbauweisen, energetisch-klimafreundlichen Ansätzen und Fassadenbegrünungen, zu reformieren. Kleine Baugemeinschaften spielen hier quasi befreit auf, gefördert von der BSW und der Investitions- und Förderbank in Hamburg (IFB), die einen Katalog von ökologischen Bauweisen und Materielien bereitstellen, die gefördert werden. Übrigens stehen viele Förderungen allen Bauenden zur Verfügung! Diese nutzen nur viel zu wenige: Fördermöglichkeiten für Baugemeinschaften

Da es jedoch kaum städtische Grundstücke gibt, gibt es kaum Möglichkeiten für Baugemeinschaften. Sie müssen lange warten, um sich überhaupt auf ein Grundstück bewerben zu können. Konsequenterweise müsste die Stadt Hamburg (FHH)  mehr Grundstücke ankaufen, denn die Alternative wäre städtebauliche Verträge mit privaten Projektentwicklungen zu machen, um zu ähnlichen Konditionen Grundstücke anbieten zu können. Das funktioniert nur, wenn die privaten Entwickler diese Verträge in ihrem Geist einhalten, nicht nach Schlupflöchern suchen und dem sozialen Ansatz, der nur mit moderaten Preisen funktioniert, entsprechen wollen. Das steht meiner Erfahrung nach in diametralem Widerspruch, nicht zuletzt weil es bei diesen Entwicklern  Investoren, Geldgebende und Gesellschaften gibt, deren Interesse nicht primär dem Quartier und den Baugemeinschften gilt.

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Jüngstes Beispiel für meine These ist die Ausschreibung für Baugemeinschaften auf dem ehemaligen Kolbenschmidt Gelände. In der Presse wurde das Projekt als im Sinne von Baugemeinschaften beworben und es als Vorteil herausgestellt, dass hier die Baugemeinschaften schlüsselfertig übernehmen könnten und auf diese Weise eine Menge Zeit sparten. Das ist mit Verlaub der größe Witz des Jahrhunderts! Baugemeinschaften wollen gemeinsam bauen, und nicht schlüsselfertig irgendwo nur einfach gemeinsam einziehen. Und dann noch zu Luxuskonditionen von 4.200€ je Wohnquadratmeter. Umgerechnet auf die Grundstücksgröße für Baufeld 3.2 von 880m² sind das in der Entwicklung der Kolbenhöfe 15.750€ je Grundstücksquadratmeter! Das ist mehr als das 26-fache der Konditioen, die die BSW ausschreibt. Baugemeinschaften können natürlich aus Millionären bestehen, da gibt es keine Richtlinie, nur ist das nicht der Geist von Baugemeinschaften und sozial verträglich ist hier schon mal rein gar nichts. Der städtebauliche Vertrag spricht von Marktpreisen, bei der Vergabe des Grundstücks an Baugemeinschaften, was nicht im Sinne der Idee ist, dennoch selbst der Marktpreis liegt laut BORIS Datenbank für dieses Quartier bei 3.750€ je Grundstücksquadratmeter.

Mit der bisherigen Strategie kommen wir offensichtlich in Altona und auch in ganz Hamburg überhaupt einen Millimeter weiter in Richtung sozialverträgliem Wohnungsbau. Städtebauliche Verträge, wie sie derzeit geschlossen werden funktonieren nicht. Wir müssen hier konsequentere Verträge verhandeln, die sich nicht an Marktpreisen orientieren und den Projektentwicklern keine Schlupflöcher lassen. Werden keine Grundstücke zu Preisen, wie sie für Bugemeinschaften üblich sind angeboten, muss vereinbart sein, dass das für Baugemeinschaften im städtebaulichen Vertrag vereinbarte Grundstück an die Stadt zurück fällt.

Diese zugegebenermaßen harte Bandage kann über einen Passus und ein notarielles Kaufangebot an die Stadt Hamburg klar geregelt werden. Wir sind sicherlich auf Investoren angewiesen, jedoch kann das nicht das Totschlagargument sein. Ich will nicht sagen, dass grundsätzlich zu lasch verhandelt wurde. Die Geldgeber und Bauträger werden teilweise kompromissloser und es gilt jetzt sich dem Trend entgegenzustellen. Denken wir allein an die letzten 2 Jahre Holstenquartrier. Der jetzige Pressesprecher des Bezirksamtes Altona hat es in seinem Artikel aus dem Sommer 2020 erfasst. Investoren müssen die Rendite eben nicht schon nach 7 Jahren einfahren oder die Grundstücke 12 x weiterverkaufen. Auch können wir nicht alle kranken Konzepte von Investoren, die sich an der Finanzierung von Bauvorhaben verhoben haben durchs Ziel tragen. Hier ist auch Mut und Einsatz für soziale Gerechtigkeit gefragt.

Wie eingangs gesagt auch für die Stadt geht nicht darum allein, möglichst viele Gutverdienende in der Stadt zu haben, um gute Steuereinnahmen, Konsum und wieder Steuereinnahmen zu generieren. Der Mix macht's und wir müssen sozialverträgliche, geförderte Angebote machen. Geld ist genügend im Umlauf. Nicht jeder Mensch muss gezwungen werden, maximale Einkünfte zu erzielen. Wo bleibt sonst die Lebensqualität für uns alle?

 

Zum Schluß noch ein Fernsehtipp: Baugemeinschaften im Tatort thematisiert

Titelfoto: https://www.hamburg.de/baugemeinschaften/
Foto im Text: https://baugemeinschaft-kolbenhoefe.de/

Text, ViSdP: Lars Boettger